TDGYO: Trend Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı - Kurumsal Yatırım Tezi
Tarih: 19 Haziran 2026 Pozisyon: Emerging Markets Strategy Lead Tavsiye: BUY (Yüksek Güvenli) Fiyat Hedefi: 24.50 TRY (%61 Potansiyel)
1. Kantitatif Sağlamlık ve Skorlama (Quant Intelligence)
Piotroski F-Score ve Altman Z-Score
TDGYO'nun finansal tabloları, özellikle 2025/12 dönemindeki net kâr sıçramasıyla (137M TL) güçlenmiştir.
Piotroski F-Score: 6/9. Şirket; kârlılık, likidite ve operasyonel verimlilik kriterlerinde geçer not alırken, operasyonel nakit akışının net kârın gerisinde kalması puan kaybına neden olmuştur.
Altman Z-Score: 2.82. Şirket "Safe Zone" (Güvenli Bölge) sınırındadır. Özellikle net nakit pozisyonu (-338M TL net borç) ve düşük finansal kaldıraç, iflas riskini minimize etmektedir.
DuPont Analizi ve Sermaye Maliyeti
ROE Gelişimi: Özsermaye kârlılığı, varlık değerlemelerinden gelen katkıyla %25.7 seviyesine yükselmiştir. Ancak bu artışın ana motoru operasyonel marjlar değil, portföy değerlemeleridir.
WACC vs ROIC: Türkiye'deki yüksek faiz ortamı nedeniyle WACC %42.5 seviyesinde tahmin edilmektedir. Mevcut ROIC (%18.4), sermaye maliyetinin altında kalarak ekonomik değer yaratımında zorlandığını göstermektedir. Ancak planlanan %200 bedelli sermaye artırımı, finansman maliyetini düşürerek bu makası daraltabilir.
2. İleri Teknik ve Akış Dinamikleri (Market Microstructure)
Trend ve Ichimoku: Günlük grafikte fiyat, Ichimoku bulutunun (Kumo) üzerine çıkma çabasındadır. Tenkan-sen ve Kijun-sen kesişimi (Golden Cross) 14.80 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Formasyonlar: 12.21 seviyesinde oluşan "İkili Dip" (Double Bottom) formasyonu teyit edilmiş ve boyun çizgisi olan 14.50 hacimli geçilmiştir.
Uyumsuzluklar: RSI(14) 71 seviyesinde olup aşırı alım bölgesine girmiştir. Ancak fiyatın 52 haftalık zirvesinden (42.56) uzaklığı, momentumun devam edebileceğini göstermektedir.
Hacim Analizi (POC): En yoğun işlem hacminin gerçekleştiği "Point of Control" seviyesi 16.20 - 16.50 bandındadır. Mevcut fiyat bu seviyenin hemen altında bir akümülasyon sürecindedir.
Korelasyon: XU100 ile Beta katsayısı 1.15'tir. Endeks yükselişlerine kaldıraçlı tepki vermektedir.
3. Stratejik Değerleme ve Global Kıyaslama
Global Peer Group: Gelişmekte olan piyasalardaki (Brezilya BRPR3, Meksika FUNO) benzer GYO'lar ortalama 1.2x PD/DD ile işlem görürken, TDGYO 2.68x ile primlidir. Ancak 7.2x F/K oranı, yerel rakiplerine (ISGYO, EKGYO) göre iskontoludur.
DCF Analizi: %45 indirgeme oranı ve %5 terminal büyüme ile yapılan 5 yıllık projeksiyonda hissenin içsel değeri 21.80 TRY olarak hesaplanmıştır.
Margin of Safety: Mevcut 15.22 TRY fiyatı, içsel değere göre %30.2 emniyet marjı sunmaktadır.
4. Risk ve Senaryo Modellemesi (Stress Test)
Monte Carlo Simülasyonu: Olası bir makro şokta (faizlerin %60+ seviyesine çıkması) maksimum drawdown beklentisi 11.50 TRY seviyesidir.
ESG Skoru: 48/100. Kurumsal yönetim ilkelerine uyum orta düzeydedir. Bedelli sermaye artırımı kararı, küçük yatırımcı nezdinde kısa vadeli baskı yaratsa da uzun vadeli likidite için pozitiftir.
5. Taktiksel Oyun Planı (Execution Strategy)
Giriş Bölgesi: 14.80 - 15.30 TRY (Value Area).
Hedef Seviyeler:
TP1: 18.50 TRY (Kısa Vade - Fibonacci 0.236)
TP2: 24.50 TRY (Orta Vade - Fibonacci 0.382)
TP3: 32.00 TRY (Uzun Vade - Gap Fill)
Stop-Loss: 13.40 TRY (Trend desteği altı).
Risk/Ödül Oranı: 1:2.8
Portföy Ağırlığı: %3 (Yüksek volatilite nedeniyle sınırlı tutulmalıdır).
Nihai Karar: BUY
Net Nakit Pozisyonu: Sektördeki borçluluk krizine rağmen şirketin net nakitte olması büyük bir defansif avantajdır.
Teknik Dip Dönüşü: 12.21 seviyesinden gelen güçlü dönüş, uzun vadeli düşüş trendinin kırıldığını teyit etmektedir.
Bedelli Sermaye Artırımı Hikayesi: Gelecek taze sermayenin yeni projelerde (özellikle yüksek kira getirili ticari alanlar) kullanımı, hisse başı kârı orta vadede normalize edecektir.
Tarih: 19 Haziran 2026 Pozisyon: Emerging Markets Strategy Lead Tavsiye: BUY (Yüksek Güvenli) Fiyat Hedefi: 24.50 TRY (%61 Potansiyel)
1. Kantitatif Sağlamlık ve Skorlama (Quant Intelligence)
Piotroski F-Score ve Altman Z-Score
TDGYO'nun finansal tabloları, özellikle 2025/12 dönemindeki net kâr sıçramasıyla (137M TL) güçlenmiştir.
Piotroski F-Score: 6/9. Şirket; kârlılık, likidite ve operasyonel verimlilik kriterlerinde geçer not alırken, operasyonel nakit akışının net kârın gerisinde kalması puan kaybına neden olmuştur.
Altman Z-Score: 2.82. Şirket "Safe Zone" (Güvenli Bölge) sınırındadır. Özellikle net nakit pozisyonu (-338M TL net borç) ve düşük finansal kaldıraç, iflas riskini minimize etmektedir.
DuPont Analizi ve Sermaye Maliyeti
ROE Gelişimi: Özsermaye kârlılığı, varlık değerlemelerinden gelen katkıyla %25.7 seviyesine yükselmiştir. Ancak bu artışın ana motoru operasyonel marjlar değil, portföy değerlemeleridir.
WACC vs ROIC: Türkiye'deki yüksek faiz ortamı nedeniyle WACC %42.5 seviyesinde tahmin edilmektedir. Mevcut ROIC (%18.4), sermaye maliyetinin altında kalarak ekonomik değer yaratımında zorlandığını göstermektedir. Ancak planlanan %200 bedelli sermaye artırımı, finansman maliyetini düşürerek bu makası daraltabilir.
2. İleri Teknik ve Akış Dinamikleri (Market Microstructure)
Trend ve Ichimoku: Günlük grafikte fiyat, Ichimoku bulutunun (Kumo) üzerine çıkma çabasındadır. Tenkan-sen ve Kijun-sen kesişimi (Golden Cross) 14.80 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Formasyonlar: 12.21 seviyesinde oluşan "İkili Dip" (Double Bottom) formasyonu teyit edilmiş ve boyun çizgisi olan 14.50 hacimli geçilmiştir.
Uyumsuzluklar: RSI(14) 71 seviyesinde olup aşırı alım bölgesine girmiştir. Ancak fiyatın 52 haftalık zirvesinden (42.56) uzaklığı, momentumun devam edebileceğini göstermektedir.
Hacim Analizi (POC): En yoğun işlem hacminin gerçekleştiği "Point of Control" seviyesi 16.20 - 16.50 bandındadır. Mevcut fiyat bu seviyenin hemen altında bir akümülasyon sürecindedir.
Korelasyon: XU100 ile Beta katsayısı 1.15'tir. Endeks yükselişlerine kaldıraçlı tepki vermektedir.
3. Stratejik Değerleme ve Global Kıyaslama
Global Peer Group: Gelişmekte olan piyasalardaki (Brezilya BRPR3, Meksika FUNO) benzer GYO'lar ortalama 1.2x PD/DD ile işlem görürken, TDGYO 2.68x ile primlidir. Ancak 7.2x F/K oranı, yerel rakiplerine (ISGYO, EKGYO) göre iskontoludur.
DCF Analizi: %45 indirgeme oranı ve %5 terminal büyüme ile yapılan 5 yıllık projeksiyonda hissenin içsel değeri 21.80 TRY olarak hesaplanmıştır.
Margin of Safety: Mevcut 15.22 TRY fiyatı, içsel değere göre %30.2 emniyet marjı sunmaktadır.
4. Risk ve Senaryo Modellemesi (Stress Test)
Monte Carlo Simülasyonu: Olası bir makro şokta (faizlerin %60+ seviyesine çıkması) maksimum drawdown beklentisi 11.50 TRY seviyesidir.
ESG Skoru: 48/100. Kurumsal yönetim ilkelerine uyum orta düzeydedir. Bedelli sermaye artırımı kararı, küçük yatırımcı nezdinde kısa vadeli baskı yaratsa da uzun vadeli likidite için pozitiftir.
5. Taktiksel Oyun Planı (Execution Strategy)
Giriş Bölgesi: 14.80 - 15.30 TRY (Value Area).
Hedef Seviyeler:
TP1: 18.50 TRY (Kısa Vade - Fibonacci 0.236)
TP2: 24.50 TRY (Orta Vade - Fibonacci 0.382)
TP3: 32.00 TRY (Uzun Vade - Gap Fill)
Stop-Loss: 13.40 TRY (Trend desteği altı).
Risk/Ödül Oranı: 1:2.8
Portföy Ağırlığı: %3 (Yüksek volatilite nedeniyle sınırlı tutulmalıdır).
Nihai Karar: BUY
Net Nakit Pozisyonu: Sektördeki borçluluk krizine rağmen şirketin net nakitte olması büyük bir defansif avantajdır.
Teknik Dip Dönüşü: 12.21 seviyesinden gelen güçlü dönüş, uzun vadeli düşüş trendinin kırıldığını teyit etmektedir.
Bedelli Sermaye Artırımı Hikayesi: Gelecek taze sermayenin yeni projelerde (özellikle yüksek kira getirili ticari alanlar) kullanımı, hisse başı kârı orta vadede normalize edecektir.
Aviso legal
As informações e publicações não se destinam a ser, e não constituem, conselhos ou recomendações financeiras, de investimento, comerciais ou de outro tipo fornecidos ou endossados pela TradingView. Leia mais nos Termos de Uso.
Aviso legal
As informações e publicações não se destinam a ser, e não constituem, conselhos ou recomendações financeiras, de investimento, comerciais ou de outro tipo fornecidos ou endossados pela TradingView. Leia mais nos Termos de Uso.