La hausse des taux d'emprunt plombe le marché immobilier

En plus de peser sur le budget de la France, la hausse des taux d'emprunt a un impact direct sur les crédits immobiliers accordés par les banques ce qui complique les projets des ménages souhaitant acheter un logement.

"La hausse des taux va alourdir la facture et grever parfois très fortement la capacité d'emprunt", prévenait cette semaine Ludovic Huzieux, co-fondateur d'Artémis courtage.

Le taux moyen des crédits immobiliers a atteint 3,49 % au mois d'octobre, selon les données publiées jeudi par l'Observatoire Crédit logement, contre 3,14 % il y a un an. Et la situation se tend encore davantage ces jours-ci.

Les derniers barèmes fournis par les établissements bancaires aux courtiers montrent que le seuil des 4 %, hors frais annexes comme l'assurance du prêt, a été franchi par certaines banques.

De quoi renchérir les projets de plusieurs milliers d'euros, contraindre les acheteurs à se tourner vers des logements plus petits ou plus excentrés, voire à repousser leur projet à des jours meilleurs.

La demande en matière de crédit immobilier "se tarit, incontestablement", observait mardi Nicolas Namias, le président du directoire de BPCE, qui rassemble les Banques populaires et les Caisses d'épargne, "sous un double effet, à la fois la croissance des taux (...) et l'incertitude économique, l'incertitude fiscale qui pèse sur l'investissement immobilier".

"La dégradation du climat économique et la remontée des taux pèsent désormais clairement sur la demande de crédit", abonde Crédit Logement dans sa note publiée jeudi.

Les professionnels du crédit immobilier sondés par l'AFP n'anticipent pas d'éclaircie pour le début de l'année prochaine.

Le patron de Meilleurtaux Thomas Vandeville voit les taux de crédit immobilier s'approcher progressivement du taux d'emprunt français à 10 ans, qui flirte avec les 5%.

- Dans le mur -

Le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) Loïc Cantin ajoute que "le climat social" n'aide pas les candidats à l'emprunt à se projeter sur des durées de crédit très longues, de plus de 21 ans en moyenne aujourd'hui.

De plus, "beaucoup d'emprunteurs potentiels sont attentistes" dans les mois précédant l'élection présidentielle, note Stéphane Soudeix, président du spécialiste de l'assurance emprunteur Kereis.

Les candidats à l'achat immobilier ont tendance à scruter les programmes des candidats et sont tentés d'attendre la mise en place d'éventuelles mesures de politique du logement, promises dans tel ou tel programme, qui leur serait favorable.

D'autres ne peuvent pas attendre, de sorte que le marché ne peut pas totalement s'effondrer, tempère M. Vandeville, comme les achats de parents ayant impérativement besoin d'une chambre supplémentaire, ou les ventes déclenchées par des successions.

Le montant total des nouveaux crédits immobiliers est attendu par les professionnels en baisse cette année par rapport à 2025, et devrait encore descendre d'un cran l'an prochain.

Le renchérissement du coût du crédit "pèse particulièrement sur les primo-accédants les plus modestes", décrit Foncia, réseau d'agences qui a vu ses compromis de vente chuter de 20% en septembre, par rapport à septembre 2025.

Dans la construction neuve, les chiffres des réservations de logement au troisième trimestre s'annoncent "encore pires" que les précédents trimestres, déjà au plus bas depuis le début des statistiques de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

- Haro sur les règles -

Comme à chaque coup de chaud sur les taux, les pourfendeurs des normes encadrant l'éligibilité des candidats à l'emprunt ressortent leurs banderilles.

L'association de courtiers Apic souhaite par exemple voir modifiées les normes édictées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui bornent le taux d'endettement ou de la durée maximale d'emprunt, afin de limiter les risques de défaut.

Le ministre de la Ville et du logement Vincent Jeanbrun plaide depuis juin pour assouplir ces règles, en écho aux demandes du secteur immobilier.

"On sent que les banques ont envie de prêter mais qu'elles sont empêchées", avance Pascal Boulanger, président de la FPI, qui assure que les normes HCSF privent le secteur de 10 % de clientèle supplémentaire.

Les banques elles-mêmes ont rejoint cette croisade via une prise de position fin septembre de la Fédération bancaire française.

Le taux maximum légal, appelé taux d'usure, fait aussi l'objet d'attaques. Son tort ? Il ne monte pas assez rapidement, selon les intermédiaires en crédit immobilier.