주식 부동산 진짜 위험하다.
30년 확정 5.25%가 열렸음, 이제 서울 아파트는 세금 떼고 매년 4.4%씩 올라야 겨우 본전임
8월 14일 미국 10년물 국채 금리는 4.68%, 2년물은 4.17%로 마감했음. 같은 날 30년물은 5.25% 부근, 장중 호가로는 5.27%까지 찍혔음. 짧은 쪽보다 긴 쪽이 1%포인트 넘게 높은 구조가 자리를 잡았음.
숫자가 진짜인지 확인해주는 건 시장이 아니라 입찰임. 하루 전 진행된 250억 달러 규모 30년물 입찰이 5.216%에 낙찰됐고, 이건 2001년 8월 이후 가장 높은 수준임. 그 물량이 그 가격에 전부 소화됐다는 뜻이고, 일시적 급등이 아니라 실제 자금이 인정한 레벨이라는 뜻임.
이게 왜 중요하냐면 성격이 다르기 때문임. 주식도 아니고 부동산도 아니고, 미국 정부가 원리금을 책임지는 달러 자산에서 연 5%대를 30년간 고정으로 받는 구조임. 30억을 넣으면 세전 이자만 연 1억 5,750만원, 국내 이자소득세 15.4%를 떼도 연 1억 3,300만원 수준임.
복리로 보면 체감이 더 큼. 5.25%를 30년 굴리면 원금이 약 4.6배가 되고, 세금을 감안해 4.44%로 낮춰 잡아도 3.7배임. 이 숫자를 뒤집으면 아주 단순한 문장이 나옴. 어떤 자산이든 모든 세금과 비용을 제하고 매년 4.4% 이상 오르지 못하면 30년 내내 국채한테 진다는 것임.
여기서 부동산 쪽 조건이 오히려 나빠지고 있다는 게 문제임. 정부 세제개편안대로 시행되면 서울 주요 고가 아파트 보유세는 내년에 올해보다 49~71% 늘어나는 것으로 추산되고, 아크로리버파크·은마·잠실주공5단지를 함께 보유한 경우 2억 127만원에서 2억 8,266만원으로 뛰는 사례가 제시됐음. 아파트는 취득세, 보유세, 중개보수, 공실, 세입자 리스크가 계속 붙지만 국채는 사놓으면 이자가 알아서 들어옴.
수익 구조도 한쪽이 더 유리함. 만기 30년짜리는 금리에 극도로 민감해서, 금리가 1%포인트만 내려가도 채권 가격이 대략 15% 오름. 이자 5.25%를 얹으면 1년 총수익이 20%에 근접하는 구간이 열린다는 얘기임.
왜 이 지경까지 왔는지도 명확함. 미 의회예산처는 2026회계연도 재정적자를 1조 9,000억 달러, GDP의 5.8%로 보고 있고, 이자 지출만 올해 1조 달러에서 2036년 2조 1,000억 달러로 늘어난다고 봄. 부채 한도 대상 채무는 2026년 말 39조 6,000억 달러로 추정됨. 발행 물량이 계속 늘어나는데 사줄 사람은 한정돼 있으니 긴 쪽 금리가 먼저 반응하는 것임.
주목할 건 이게 예측을 이미 넘어섰다는 점임. CBO는 올해 10년물 평균을 4.1%로 잡았음. 실제는 4.68%임. 공식 기관의 보수적 전망보다 시장이 훨씬 높은 대가를 요구하고 있다는 신호임.
통화정책도 방향 자체가 뒤집혔음. 연준은 7월 29일 회의에서 3.50~3.75%를 유지했지만 표결은 9대 3이었고, 반대한 세 명은 인상을 주장한 쪽이었음. JP모건은 이후 9월 25bp 인상을 기본 시나리오로 바꿨음. 시장은 아직 9월 동결 확률을 69% 정도로 보지만, 논쟁의 주제가 인하가 아니라 인상이 된 것 자체가 이미 큰 변화임.
한국은 말할 것도 없이 먼저 움직였음. 7월 금통위에서 기준금리를 2.75%로 만장일치 인상했고, 3년 6개월 만의 인상이었음. 문제는 물가의 겉과 속이 다르다는 것임. 7월 소비자물가는 2.8%로 석 달 만에 2%대로 내려왔지만, 근원물가는 2.6%로 2년 7개월 만의 최고치를 찍었음.
성장과 부채도 인상 논리를 밀어주고 있음. 2분기 실질 GDP는 전기 대비 0.6% 성장으로 한은 전망치 0.2%의 세 배였고, 전년 동기 대비로는 3.7%였음. 5대 은행 주택담보대출 잔액은 617조 4,287억원으로 7월 한 달에만 2조 2,831억원 늘어 약 11개월 만의 최대 증가폭을 기록했음. 물가는 안 죽었고 성장은 세고 대출은 늘었음. 중앙은행 입장에서 안 올릴 이유를 찾기가 더 어려운 조합임.
시장에서 8월 연속 인상 또는 10월 추가 인상 관측이 나오고, KB증권은 연말 기준금리 3.00% 전망을 제시했음. 8월 27일 금통위가 첫 시험대임. 연준이 실제로 인상 쪽으로 붙으면 이 3.00%는 상단이 아니라 하단이 될 수 있음.
환율도 한은의 손을 묶는 쪽임. 8월 14일 원·달러는 1,417.53원에 마감했음. 원화가 약할수록 달러 자산의 상대 매력은 커지고, 금리를 낮출 여유는 줄어듦. 국내 자산 입장에서는 할인율이 위로 밀리는 환경이 계속되는 것임.
정리하면 이번 국면의 핵심은 부동산도 주식도 아님. 기준선이 올라갔다는 것임. 아무 고민 없이 연 5%를 주는 선택지가 30년짜리로 존재하는 세상에서, 위험을 지는 자산은 그보다 확실히 높은 기대수익을 스스로 증명해야 함.
물론 중간에 팔면 채권 가격은 크게 흔들리고, 원화로 환산하는 순간 환율이 수익률을 바꿔버림. 만기까지 들고 갈 돈인지 아닌지가 전제 조건임. 그럼에도 지난 20여 년 동안 한국 투자자에게 이런 선택지가 이 가격에 열려 있던 적은 거의 없었음.
본 글은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 투자 판단과 그에 따른 결과의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
30년 확정 5.25%가 열렸음, 이제 서울 아파트는 세금 떼고 매년 4.4%씩 올라야 겨우 본전임
8월 14일 미국 10년물 국채 금리는 4.68%, 2년물은 4.17%로 마감했음. 같은 날 30년물은 5.25% 부근, 장중 호가로는 5.27%까지 찍혔음. 짧은 쪽보다 긴 쪽이 1%포인트 넘게 높은 구조가 자리를 잡았음.
숫자가 진짜인지 확인해주는 건 시장이 아니라 입찰임. 하루 전 진행된 250억 달러 규모 30년물 입찰이 5.216%에 낙찰됐고, 이건 2001년 8월 이후 가장 높은 수준임. 그 물량이 그 가격에 전부 소화됐다는 뜻이고, 일시적 급등이 아니라 실제 자금이 인정한 레벨이라는 뜻임.
이게 왜 중요하냐면 성격이 다르기 때문임. 주식도 아니고 부동산도 아니고, 미국 정부가 원리금을 책임지는 달러 자산에서 연 5%대를 30년간 고정으로 받는 구조임. 30억을 넣으면 세전 이자만 연 1억 5,750만원, 국내 이자소득세 15.4%를 떼도 연 1억 3,300만원 수준임.
복리로 보면 체감이 더 큼. 5.25%를 30년 굴리면 원금이 약 4.6배가 되고, 세금을 감안해 4.44%로 낮춰 잡아도 3.7배임. 이 숫자를 뒤집으면 아주 단순한 문장이 나옴. 어떤 자산이든 모든 세금과 비용을 제하고 매년 4.4% 이상 오르지 못하면 30년 내내 국채한테 진다는 것임.
여기서 부동산 쪽 조건이 오히려 나빠지고 있다는 게 문제임. 정부 세제개편안대로 시행되면 서울 주요 고가 아파트 보유세는 내년에 올해보다 49~71% 늘어나는 것으로 추산되고, 아크로리버파크·은마·잠실주공5단지를 함께 보유한 경우 2억 127만원에서 2억 8,266만원으로 뛰는 사례가 제시됐음. 아파트는 취득세, 보유세, 중개보수, 공실, 세입자 리스크가 계속 붙지만 국채는 사놓으면 이자가 알아서 들어옴.
수익 구조도 한쪽이 더 유리함. 만기 30년짜리는 금리에 극도로 민감해서, 금리가 1%포인트만 내려가도 채권 가격이 대략 15% 오름. 이자 5.25%를 얹으면 1년 총수익이 20%에 근접하는 구간이 열린다는 얘기임.
왜 이 지경까지 왔는지도 명확함. 미 의회예산처는 2026회계연도 재정적자를 1조 9,000억 달러, GDP의 5.8%로 보고 있고, 이자 지출만 올해 1조 달러에서 2036년 2조 1,000억 달러로 늘어난다고 봄. 부채 한도 대상 채무는 2026년 말 39조 6,000억 달러로 추정됨. 발행 물량이 계속 늘어나는데 사줄 사람은 한정돼 있으니 긴 쪽 금리가 먼저 반응하는 것임.
주목할 건 이게 예측을 이미 넘어섰다는 점임. CBO는 올해 10년물 평균을 4.1%로 잡았음. 실제는 4.68%임. 공식 기관의 보수적 전망보다 시장이 훨씬 높은 대가를 요구하고 있다는 신호임.
통화정책도 방향 자체가 뒤집혔음. 연준은 7월 29일 회의에서 3.50~3.75%를 유지했지만 표결은 9대 3이었고, 반대한 세 명은 인상을 주장한 쪽이었음. JP모건은 이후 9월 25bp 인상을 기본 시나리오로 바꿨음. 시장은 아직 9월 동결 확률을 69% 정도로 보지만, 논쟁의 주제가 인하가 아니라 인상이 된 것 자체가 이미 큰 변화임.
한국은 말할 것도 없이 먼저 움직였음. 7월 금통위에서 기준금리를 2.75%로 만장일치 인상했고, 3년 6개월 만의 인상이었음. 문제는 물가의 겉과 속이 다르다는 것임. 7월 소비자물가는 2.8%로 석 달 만에 2%대로 내려왔지만, 근원물가는 2.6%로 2년 7개월 만의 최고치를 찍었음.
성장과 부채도 인상 논리를 밀어주고 있음. 2분기 실질 GDP는 전기 대비 0.6% 성장으로 한은 전망치 0.2%의 세 배였고, 전년 동기 대비로는 3.7%였음. 5대 은행 주택담보대출 잔액은 617조 4,287억원으로 7월 한 달에만 2조 2,831억원 늘어 약 11개월 만의 최대 증가폭을 기록했음. 물가는 안 죽었고 성장은 세고 대출은 늘었음. 중앙은행 입장에서 안 올릴 이유를 찾기가 더 어려운 조합임.
시장에서 8월 연속 인상 또는 10월 추가 인상 관측이 나오고, KB증권은 연말 기준금리 3.00% 전망을 제시했음. 8월 27일 금통위가 첫 시험대임. 연준이 실제로 인상 쪽으로 붙으면 이 3.00%는 상단이 아니라 하단이 될 수 있음.
환율도 한은의 손을 묶는 쪽임. 8월 14일 원·달러는 1,417.53원에 마감했음. 원화가 약할수록 달러 자산의 상대 매력은 커지고, 금리를 낮출 여유는 줄어듦. 국내 자산 입장에서는 할인율이 위로 밀리는 환경이 계속되는 것임.
정리하면 이번 국면의 핵심은 부동산도 주식도 아님. 기준선이 올라갔다는 것임. 아무 고민 없이 연 5%를 주는 선택지가 30년짜리로 존재하는 세상에서, 위험을 지는 자산은 그보다 확실히 높은 기대수익을 스스로 증명해야 함.
물론 중간에 팔면 채권 가격은 크게 흔들리고, 원화로 환산하는 순간 환율이 수익률을 바꿔버림. 만기까지 들고 갈 돈인지 아닌지가 전제 조건임. 그럼에도 지난 20여 년 동안 한국 투자자에게 이런 선택지가 이 가격에 열려 있던 적은 거의 없었음.
본 글은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 투자 판단과 그에 따른 결과의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
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