ירידות, דשדוש או גל חדש: לאן הולך שוק הדיור

השבוע בפרק 403 של פודקאסט מנועי הכסף של כלכליסט עם הכלכלן והאסטרטג הראשי באגם לידרים אורי גרינפלד:  false

כמעט שני עשורים מחירי הדירות בישראל ידעו לעשות רק דבר אחד - לעלות. מלחמה, מגפה, ריבית אפס, ממשלה כזו או אחרת, בסוף הם תמיד עלו. השנה משהו בתמונה מתחיל לזוז: המחירים נעצרו ובשנה האחרונה אפילו יורדים מעט, הקבלנים יושבים על מלאי דירות שחלקו קשה להם למכור ומציעים מבצעי מימון כדי להזיז אותו, ובאותו זמן השכירות דווקא עולה. כדי להבין אם זה התיקון הגדול שכולם חיכו לו או רק הפסקה לפני הגל הבא, אירחנו את הכלכלן הראשי של הפניקס, מתן שטרית.

התחלנו מהשאלה הבסיסית: מה בעצם קורה למחירים? המדד הרשמי של הלמ״ס מראה ירידה של כ-2% בשנה האחרונה. אבל הוא מודד את המחיר הנקוב בחוזה, לא את עלות המימון ולא את מבצעי ה-20/80 וה-10/90. מדד דירות יד שנייה החדש, שבו אין לקבלנים איך לייפות את המספרים, מצייר תמונה אחרת: במחוזות מרכז, תל אביב וירושלים המחירים יורדים בין 2% ל-3% ברבעון.

משם עברנו להיצע. מלאי הדירות הלא מכורות בידי הקבלנים עומד היום על כ-86 אלף, לעומת כ-40 אלף לפני שלוש-ארבע שנים. שאלנו מה קורה עכשיו לעסקאות 10/90, שנבנו על ההנחה שהמחירים ימשיכו לעלות והריבית תרד. בחנו גם למה הקבלנים מעדיפים מבצעים על פני הורדת מחיר, ומי בעצם מחזיק אותם בחיים.

ובשכירות התמונה הפוכה לגמרי. בחנו מדוע הקשר ההיסטורי בין מחירי הדירות לשכר הדירה נשבר, ולמה למשקיע אין היום כדאיות לקנות דירה להשקעה: התשואה השוטפת מהשכרה עומדת על 2.5%-2.7%, בזמן שעלות המימון היא כ-4.5%.

בסוף דיברנו לאן הולך השוק בשנה-שנתיים הקרובות, וכמה עוד צריכים המחירים לרדת כדי שהקונים יחזרו.

ולפני הכל, לפני שצללנו לנדל״ן, עצרנו על הירידות החדות בבורסה בתל אביב בשבוע וחצי האחרונים, ושאלנו האם הכסף מתחיל לצאת מישראל.

חלוקת הפרק לנושאים:

1:27 הירידות בבורסה בתל אביב

7:53 מחירי הדירות והמבצעים

18:10 עסקאות 10/90

27:08 מלאי הדירות והשכירות

43:55 פינת האסקפיזם

להצטרפות לקבוצת הטלגרם של מנועי הכסף - לחצו כאןfalse