UOKiK wkracza na rynek nieruchomości. Te podmioty sprzedają mieszkania i „obietnice bez pokrycia”

Na rynku nieruchomości komercyjnych od lat ogromną popularnością cieszą się pojęcia takie jak „condohotel” (skrzyżowanie słów condominium i hotel) czy „aparthotel” (połączenie apartamentu i hotelu).

Pasywny dochód czy iluzja bezpiecznego zysku?

Sformułowania te odnoszą się do specyficznego modelu inwestycyjnego. Klient nabywa lokal użytkowy zlokalizowany w atrakcyjnej turystycznie miejscowości, z którego może korzystać przez określoną część roku. Przez pozostały czas obiekt funkcjonuje w systemie hotelowym.

Całą obsługą oraz wynajmem zajmuje się wyspecjalizowana firma, czyli operator nieruchomości. Współpraca opiera się na umowie zawieranej na czas określony, wynoszący zazwyczaj 10 lat, a inwestor ma co miesiąc otrzymywać umówiony czynsz.

Taki układ przedstawiany jest w materiałach promocyjnych jako stabilna maszyna do generowania gotówki.

Wśród inwestorów indywidualnych rzadko jednak wybrzmiewa fakt, że nieruchomości te mają charakter czysto komercyjny. W konsekwencji kupujący w większości przypadków nie są objęci ochroną przewidzianą w tak zwanej ustawie deweloperskiej.

Brak odpowiednich zabezpieczeń prawnych sprawia, że w przypadku ewentualnych problemów projektowych cały ciężar finansowy spada na barki inwestora.

Zobacz również: Zmowa cenowa w polskich sklepach. Prezes UOKiK: „Pięć lat przepłacania”. Sprawdź, czy straciłeś pieniądze

Haczyki w reklamach i milczenie o ryzyku

Poważne zarzuty Prezesa UOKiK uderzyły bezpośrednio w spółki Linea Mare (odpowiedzialną za inwestycję Linea Mare Pobierowo) oraz Beskid Resort Properties (prowadzącą projekt Mercure Szczyrk Resort).

Zarządcy zostali oskarżeni o wprowadzanie konsumentów w błąd w kwestii skali ryzyka, realnych kosztów oraz szacowanych zysków. Deweloperzy przyciągali klientów chwytliwymi hasłami reklamowymi opublikowanymi na stronach internetowych, takimi jak „Kup apartament i zarabiaj 8% rocznie”.

Problem w tym, że te obietnice stopy zwrotu nie znajdowały oparcia w konkretnych wyliczeniach finansowych. W przekazach promocyjnych całkowicie pomijano czynniki drastycznie obniżające ostateczny zysk, w tym obciążenia podatkowe czy bieżące opłaty za utrzymanie nieruchomości.

Ponadto nabywcy lokali w Pobierowie oraz Szczyrku nie byli informowani o scenariuszach na wypadek wygaśnięcia umowy z operatorem lub ewentualnej upadłości spółki. Dopóki umowa obowiązuje, operator wypłaca czynsz i pokrywa część wydatków.

Gdy umowa wygaśnie, wypłaty ustają, a wszelkie obowiązki i ryzyka przechodzą na właściciela lokalu. Kupujący nie otrzymali informacji, czy i w jakiej wysokości będą musieli opłacać utrzymanie całego budynku oraz stref wspólnych, obejmujących spa, baseny, ogrody, place zabaw czy windy.

Uniemożliwiło to ocenę długofalowej opłacalności inwestycji. Za takie praktyki deweloperom grozi kara sięgająca do 10% rocznego obrotu spółki.

Zobacz również: UOKiK uderza w masę firm w Polsce! W ich produktach wykryto szkodliwe substancje

Klauzule niedozwolone, czyli zakaz głosu dla właściciela

Agresywna sprzedaż to zaledwie wierzchołek góry lodowej. Prezes Urzędu kwestionuje również konkretne zapisy w umowach stosowanych przez Linea Mare Operator oraz Beskid Resort Properties. Klauzule te dotyczyły zasad reprezentowania właścicieli lokali i wyciągania drastycznych konsekwencji, jeśli ci sprzeciwią się działaniom zarządcy.

W praktyce konsument musiał udzielić pełnomocnictwa do podejmowania decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu, takich jak głosowanie nad planem gospodarczym czy ustalanie wynagrodzenia zarządcy.

Właściciel lokalu został w ten sposób faktycznie pozbawiony możliwości decydowania o swojej nieruchomości i uczestniczenia w zebraniach wspólnoty. Ewentualny sprzeciw groził wyznaczeniem kary w wysokości 1000 PLN za każdy dzień zwłoki, wstrzymaniem wypłaty czynszu lub natychmiastowym rozwiązaniem umowy najmu przez zarządcę.

UOKiK zareagował również na brak współpracy ze strony podmiotów rynkowych. Wszczęto odrębne postępowania zmierzające do nałożenia kar na spółki Haveno Estate (inwestycja Brzegova Residence w Mikołajkach) oraz Zdrojowa Invest2 (inwestycja Zdrojowa Invest w Dźwirzynie).

Urząd wielokrotnie wzywał te firmy do przesłania wzorców umów, warunków najmu oraz zasad finansowania i haseł reklamowych. Spółka Haveno Estate całkowicie zignorowała wezwania, z kolei Zdrojowa Invest2 przekazała jedynie lakoniczne odpowiedzi.

Rzetelne udzielanie informacji regulatorowi jest prawnym obowiązkiem, za którego naruszenie grozi sankcja do 3% obrotu.

Zobacz również: Pracownicy domów aukcyjnych sami podbijali ceny dzieł sztuki. UOKiK ujawnił nieuczciwe praktyki

Źródło: Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.