Archicom - prognoza mocnego wzrostu kursu akcji. Analitycy przewidują ponad 23% wystrzał

Ambicje na więcej

Zakładamy, że wyniki znacząco poprawią się już w roku bieżącym, a apogeum osiągną w 2028 r. wraz z przekazaniami na drugim, największym etapie Towarowej 22 – sztandarowego projektu premium spółki. Dzisiejszy Archicom to jednak nie tylko segment premium. Spółka ma szeroką ofertę również w segmencie średnim i popularnym, a w tym ostatnim upatruje dziś głównego źródła nowych projektów.

Archicom chce znaleźć się w pierwszej trójce deweloperów na każdym z rynków, na których jest obecny, oraz osiągnąć już w przyszłym roku sprzedaż na poziomie 4 tys. lokali rocznie, co plasowałoby spółkę na podium również w skali kraju. Cel ten Archicom komunikował już w 2023 r. (wówczas planował osiągnąć go w 2025 r.), a następnie przesuwał termin jego realizacji na kolejne lata, co w naszej ocenie wynikało z przeciągających się procedur administracyjnych dotyczących posiadanych gruntów i słabszej od założeń koniunktury na rynku mieszkaniowym. Sprzedaż jednak regularnie rośnie, a według zarządu spółka zbudowała już struktury i bazę kosztową dostosowane do sprzedaży 4 tys. lokali rocznie. W naszej ocenie główną przeszkodą może być wielkość oferty. Aby w przyszłości nie mieć tego typu problemów, spółka według nas musi rozbudowywać bank gruntów, którego ograniczona wielkość była piętą achillesową Archicomu w ostatnich latach. Nie wykluczamy jednak, że spółka będzie w stanie w najbliższych kwartałach zakupić grunty umożliwiające szybkie wprowadzenie projektów do sprzedaży, co przybliżyłoby ją do osiągnięcia komunikowanego celu sprzedażowego.

Spółka realizuje dziś bardzo dobre marże na przekazywanych projektach, a dzięki przekazaniom lokali na Towarowej w najbliższych latach zakładamy wręcz ich wzrost. W okresie po 2029 r. oczekujemy jednak stopniowego spadku rentowności. Duże, wieloetapowe projekty przejęte od Echo Investment będą się prawdopodobnie kończyć w latach 2029-2030, a do realizacji wchodzić będą inwestycje na gruntach kupowanych obecnie na wysoce konkurencyjnym rynku. Nie zakładamy również, że Archicom będzie w stanie powtarzać projekty premium takie jak Towarowa, której wyjątkowość wynika z bardzo długiego przygotowania i okazyjnego zakupu gruntu wiele lat temu, jeszcze przez Echo Investment.

W banku ziemi obejmującym 13,2 tys. lokali (włącznie z zabezpieczonymi) dominują projekty we Wrocławiu (4,5 tys.) i Warszawie (4 tys.), mniejsze są plany budowy w Poznaniu i Łodzi (odpowiednio 2,1 tys. i 1,5 tys.), a najmniejsze w Krakowie (1,2 tys. lokali). Taką strukturę banku ziemi oceniamy dobrze – szczególnie wysoki udział Warszawy i Wrocławia, które obok Trójmiasta są obecnie najmocniejszymi rynkami mieszkaniowymi. Choć w Warszawie średnia oferta i bank ziemi nie są tak wysokie jak we Wrocławiu, to w stolicy realizowane są wyłącznie projekty segmentu średniego i premium, których wartość jest dla grupy bardzo istotna. Spółka ma też w planie wejście do Trójmiasta – jedynego z dużych rynków, na którym ciągle nie jest obecna.

Kluczowe wnioski

▪ Archicom jest jednym z największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce, prowadzącym działalność we Wrocławiu, Warszawie, Łodzi, Krakowie, Poznaniu i Katowicach oraz planującym wejście do Trójmiasta. Spółka wywodzi się z Wrocławia, jednak jej obecny kształt jest wynikiem połączenia biznesów wrocławskiego Archicomu i części mieszkaniowej Echo Investment, która została wniesiona do spółki w 2023 r. Archicom buduje mieszkania na sprzedaż w segmentach popularnym, średnim i premium.

▪ W ostatnich latach poza sprzedażą własnych projektów Archicom zajmował się również obsługą 5 projektów, które pozostały w aktywach Echo Investment po wniesieniu biznesu mieszkaniowego do Archicomu w 2023 r., za co pobierał wynagrodzenie. Wraz z zakończeniem budów i sprzedażą ostatnich lokali działalność ta zostanie jednak w najbliższych miesiącach niemal całkowicie wygaszona, co ułatwi analizę działalności spółki.

▪ W banku ziemi obejmującym 13,2 tys. lokali (włącznie z zabezpieczonymi) dominują projekty we Wrocławiu (4,5 tys.) i Warszawie (4 tys.), mniejsze są plany budowy w Poznaniu i Łodzi (odpowiednio 2,1 tys. i 1,5 tys.), a najmniejsze w Krakowie (1,2 tys. lokali). Taką strukturę banku ziemi oceniamy dobrze – szczególnie wysoki udział Warszawy i Wrocławia, które obok Trójmiasta są obecnie najmocniejszymi rynkami mieszkaniowymi w Polsce. Choć w Warszawie średnia oferta i bank ziemi nie są tak wysokie jak we Wrocławiu, to w stolicy realizowane są wyłącznie projekty segmentu średniego i premium, których wartość jest dla grupy bardzo istotna.

▪ Ambicją spółki jest znalezienie się w pierwszej trójce największych deweloperów na każdym z rynków, na których jest obecna. Cel szybkiego osiągnięcia sprzedaży 4 tys. lokali spółka komunikowała już w 2023 r. (wówczas planowała osiągnąć go w 2025 r.), jednak termin ten był następnie przesuwany na kolejne lata. Choć poprzedni zarząd przecenił możliwości szybkiego wzrostu spółki, czemu nie sprzyjały przeciągające się procesy administracyjne i słabsza koniunktura na rynku, należy podkreślić, że sprzedaż regularnie rośnie, Archicom powiększa bank gruntów i jest coraz lepiej przygotowany organizacyjnie do osiągnięcia tak wysokiego poziomu sprzedaży.

▪ W celu zwiększenia poziomu sprzedaży oraz w odpowiedzi na warunki rynkowe Archicom zwiększał w ostatnich latach ofertę segmentu popularnego. Udział tego segmentu w sprzedaży wzrósł z 35% w 2024 r. do planowanych 50% w roku bieżącym.

▪ Według zarządu spółka zbudowała już struktury i bazę kosztową dostosowane do sprzedaży 4 tys. lokali rocznie. Przy planowanym dalszym wzroście sprzedaży koszty SG&A powinny więc rosnąć wyraźnie wolniej niż sprzedaż. W przeliczeniu na sprzedane mieszkanie powinny one, zgodnie z założeniami spółki, spaść z 74,4 tys. PLN w 2024 r. i 66,6 tys. PLN w 2025 r. do docelowego poziomu ok. 50 tys. PLN na lokal.

▪ Istotną częścią biznesu Archicomu jest dziś oferta lokali premium, a na potrzeby ich sprzedaży Archicom utworzył markę „Archicom Collection”. Kluczowym projektem Archicom Collection jest 3-etapowy projekt na Towarowej w Warszawie, którego etapy będą oddawane w okresie 3Q’26- 4Q’28. Spółka planuje wygenerować na nich łącznie aż 1,7 mld PLN przychodów ze sprzedaży ze średnią marżą brutto ze sprzedaży w wysokości prawie 53%.

▪ Zakładamy, że sprzedaż Archicomu osiągnie 3,5 tys. lokali w 2027 r., 3,65 tys. w 2028 r., a docelowo 3,8 tys. lokali od 2029 r. Głównej przeszkody w osiągnięciu ambitnych celów sprzedażowych upatrujemy w wielkości oferty, choć nie wykluczamy, że spółka będzie w stanie w najbliższych kwartałach zakupić grunty umożliwiające szybkie wprowadzenie projektów do sprzedaży. Zakładamy, że osiągnięcie poziomu sprzedaży bliskiego 4 tys. lokali będzie wymagało istotnych inwestycji w bank gruntów i docelowo zwiększenia jego wielkości do minimum 12,5 tys. lokali posiadanych na własność.

▪ Począwszy od bieżącego roku, zakładamy skokowy wzrost przychodów i zysków w porównaniu z latami poprzednimi dzięki dużej skali projektów uruchamianych w ostatnich latach, które wejdą w fazę przekazań. Oczekujemy, że lata 2028-2029 będą jeszcze lepsze, co będzie wynikało m.in. z przekazań 2 etapów projektu Towarowa 22.

▪ W kolejnych latach zakładamy spadek marż, ostatecznie do poziomu 27% od 2033 r. Marże będą w najbliższych latach wspierane przez realizację dużych, wieloetapowych projektów przejętych od Echo Investment, jednak z czasem projektów tych będzie coraz mniej, a do realizacji będą wchodzić inwestycje na gruntach kupowanych obecnie.

▪ Od stycznia 2022 r. Archicom i Echo Investment – akcjonariusz posiadający 73,4% udziału w kapitale zakładowym i 75,95% głosów – są stronami umowy o współpracy strategicznej, która od tego czasu była odnawiana i kilkukrotnie aneksowana. Na podstawie umowy Echo Investment świadczy na rzecz Archicomu usługi doradcze, za które pobiera wynagrodzenie w wysokości 0,26% wartości bilansowej aktywów Archicomu.

Wycena

Wycenę Archicomu przeprowadziliśmy w oparciu o metodę DCF (zdyskontowanych przepływów pieniężnych) i metodę porównawczą. Na podstawie metody DCF uzyskaliśmy wartość spółki na poziomie 3 898 mln PLN, czyli 66,6 PLN na akcję. Z kolei przy użyciu metody porównawczej wyceniliśmy spółkę na 3 202 mln PLN (54,7 PLN na akcję). Wycenie porównawczej i DCF przypisaliśmy równą wagę po 50%.

Ostatecznie uzyskaliśmy wycenę spółki na poziomie 3 550 mln PLN, czyli 60,7 PLN na akcję. W związku z uzyskaną wyceną wydajemy dla Archicomu rekomendację „kupuj”.

Wycena porównawcza

Wycenę porównawczą Archicomu przeprowadziliśmy porównując go do innych deweloperów mieszkaniowych notowanych na polskiej giełdzie. W wycenie posłużyliśmy się wskaźnikami P/E, P/BV oraz stopą dywidendy.

Do wyceny DCF przyjęliśmy następujące założenia:

▪ wolne przepływy gotówkowe obliczyliśmy na podstawie naszych prognoz wyników na 10 lat tj. okres 2026 – 2035,

▪ do oszacowania stopy wolnej od ryzyka w kolejnych latach prognozy użyliśmy rentowności obligacji skarbowych,

▪ długoterminowa stopa wolna od ryzyka na poziomie 6,3%,

▪ premia rynkowa za ryzyko równa 5%,

▪ współczynnik beta nielewarowany na poziomie 1,0

▪ stopa wzrostu wolnych przepływów pieniężnych po roku 2035 r. na poziomie 2,0%,

▪ efektywna stopa podatkowa w okresie prognozy na poziomie 19%.

Ze względu na duży wpływ rezydualnej stopy wzrostu, rezydualnej stopy wolnej od ryzyka oraz założonego poziomu współczynnika beta na poziom wyceny, prezentujemy także jej wrażliwość na te parametry.

Wprowadzenie

Archicom jest jednym z największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce, prowadzącym działalność we Wrocławiu, Warszawie, Łodzi, Krakowie, Poznaniu i Katowicach. Spółka wywodzi się z Wrocławia, jednak jej dzisiejsza forma powstała z połączenia biznesów wrocławskiego Archicomu i części mieszkaniowej Echo Investment, która została wniesiona do spółki w 2023 r. Archicom buduje mieszkania na sprzedaż zarówno w segmencie popularnym, średnim, jak i premium. Na koniec 2Q’26 Archicom był w trakcie budowy 29 projektów na 6,1 tys. lokali (6. miejsce wśród deweloperów z GPW) oraz posiadał w banku ziemi grunty pozwalające na wybudowanie 68 projektów na łącznie 13,2 tys. lokali. W 2025 r. spółka zatrudniała przeciętnie 342 osoby (+6,5% r/r).